El certificado energético, sin sustos.

1. Qué es y qué mide la etiqueta

El certificado de eficiencia energética está regulado por el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, que sustituyó al antiguo RD 235/2013 y endureció el procedimiento. No es un trámite decorativo: es la radiografía energética del inmueble. El técnico evalúa la envolvente (muros, ventanas, cubierta, suelos), las instalaciones térmicas (calefacción, refrigeración, agua caliente sanitaria, ventilación, iluminación en algunos usos) y la generación renovable que tenga la casa (placas solares, aerotermia), usando un programa informático reconocido oficialmente.

El resultado son dos indicadores, ambos expresados en la escala de letras: el consumo de energía primaria no renovable (kWh por m² y año) y las emisiones de dióxido de carbono (kg de CO₂ por m² y año). La etiqueta que ves —ese degradado de la A verde a la G roja— resume el primero. En la práctica, dos viviendas idénticas en metros pueden tener letras muy distintas según cómo aíslen, qué tipo de caldera o bomba de calor monten y si generan o no parte de su energía.

La diferencia con el real decreto anterior que más conviene recordar es esta: ahora la visita presencial del técnico es obligatoria. Lo dice el artículo 6.5 del RD 390/2021, que exige al menos una visita al inmueble con una antelación máxima de tres meses antes de emitir el certificado. Un certificado hecho «a distancia», solo con la ficha catastral y sin pisar la vivienda, es irregular.

2. La escala A-G, letra a letra

La escala tiene siete peldaños, de la A (la vivienda más eficiente, la que menos energía consume por metro cuadrado) a la G (la que más gasta). Es importante entender que la escala es relativa: el programa no aplica un número absoluto igual para toda España, sino que compara tu inmueble con un edificio de referencia de su misma zona climática y uso. Por eso una vivienda en A Coruña y otra en Almería con el mismo consumo pueden recibir letras diferentes.

• A y B — Eficiencia alta. Es el territorio de la obra nueva con buen aislamiento, aerotermia y, a menudo, placas solares. Conseguir una A en una vivienda existente es difícil sin una rehabilitación profunda.
• C y D — Eficiencia media. Viviendas razonablemente bien aisladas o reformadas, o construcciones recientes que cumplen el Código Técnico de la Edificación de 2006 en adelante.
• E, F y G — Eficiencia baja. Aquí cae la inmensa mayoría del parque construido antes de 2006, cuando no había exigencias serias de aislamiento. Pisos de los años 60 a 90 con caldera de gas o calefacción eléctrica por efecto Joule suelen aterrizar en estas letras.

La letra no es un capricho administrativo: tiene consecuencias económicas reales. Un comprador o inquilino informado sabe que una vivienda con etiqueta F o G le va a costar bastante más en calefacción y aire acondicionado que una con C o D. En un mercado cada vez más atento a la factura energética, la calificación empieza a pesar en el precio y en la velocidad de la operación. Y, como veremos, la directiva europea que viene reforzará esa tendencia.

3. Cuándo es obligatorio

El certificado es obligatorio en estos casos:

• Compraventa de cualquier vivienda o local.
• Alquiler de más de cuatro meses (los alquileres de temporada muy cortos quedan fuera).
• Edificios de nueva construcción, que arrancan ya con su certificado de obra terminada.
• Edificios de la Administración pública de cierta superficie y locales de gran tamaño abiertos al público, que además deben exhibir la etiqueta de forma visible.

Y un detalle que cuesta multas: hay que tener la etiqueta antes de publicar el anuncio de venta o alquiler, y mostrar la calificación en él. Es una obligación que recae sobre el propietario, pero en la práctica la vigilan también los portales inmobiliarios y las agencias, porque anunciar sin la calificación energética es una infracción que les puede salpicar. Lo más sensato es encargar el certificado antes de poner el inmueble en el mercado, no cuando ya tienes un comprador con prisa.

Hay excepciones tasadas en las que no se exige: edificios protegidos oficialmente por su valor arquitectónico o histórico cuando el cumplimiento alteraría su carácter, lugares de culto, construcciones provisionales con menos de dos años de uso previsto, edificios industriales o agrícolas no residenciales de baja demanda energética, y edificaciones aisladas de menos de 50 m². Para una vivienda normal que vas a vender o alquilar, ninguna de estas exenciones aplica.

4. Cuánto cuesta y quién lo emite

Lo emite un técnico competente —arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico— con la titulación habilitante que define el RD 390/2021 (en línea con la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación). No puede hacerlo cualquiera: ni el administrador de fincas, ni la inmobiliaria, ni un comercial de placas solares. Si quien te lo ofrece no es un técnico de esos perfiles, desconfía.

El precio de mercado para una vivienda media ronda los 60 a 150 €, con un rango general de 50 a 300 € según la superficie, la comunidad autónoma y el propio técnico. A eso se suma la tasa del registro autonómico, que se paga aparte y varía mucho: hay comunidades donde es simbólica y otras donde supera los 30 €. Pide siempre que el presupuesto aclare si la tasa de registro está incluida o no, para no llevarte sorpresas.

60–150 €

Coste orientativo del certificado para una vivienda media en 2026

más la tasa de registro autonómico, que se paga aparte

Pedir dos o tres presupuestos es buena idea, pero ojo con elegir solo por precio: el certificado más barato suele ser justo el que no incluye la visita —y ese no te vale—. Asegúrate de que el técnico va a ver la casa y de que te entrega el justificante de registro, no solo el PDF. Un certificado de 30 € «sin moverte de casa» es, casi con total seguridad, irregular.

5. Cómo conseguirlo, paso a paso

De principio a fin, sacar el certificado lleva entre unos pocos días y un par de semanas, según la agenda del técnico y la rapidez del registro autonómico. El proceso tiene seis pasos:

1. Reúne los datos del inmueble. Referencia catastral, año de construcción, superficie, planos si los tienes y facturas o fichas de la caldera, el aire acondicionado o la bomba de calor. Cuanta más información aportes, más fina será la calificación.
2. Contrata a un técnico competente. Arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico. Compara dos o tres presupuestos y confirma qué incluyen.
3. Visita técnica al inmueble. Obligatoria por ley (art. 6.5), como máximo tres meses antes de emitir el certificado. El técnico mide, fotografía y toma datos in situ de la envolvente y las instalaciones.
4. Cálculo y emisión. Con un programa reconocido oficialmente, el técnico calcula el consumo de energía primaria y las emisiones, asigna la letra y firma el certificado con su etiqueta.
5. Inscripción en el registro de tu comunidad autónoma. Imprescindible: el PDF del técnico no es válido por sí solo. Se paga la tasa y se obtiene la etiqueta oficial. Guarda el justificante.
6. Úsalo en el anuncio y en la operación. Muestra la calificación en el anuncio y entrega el certificado al comprador o inquilino; en la compraventa, el notario lo une a la escritura.

El error más común está en el paso 5: hay quien se queda con el PDF del técnico creyendo que ya está, y luego, al ir a vender, descubre que sin el registro la etiqueta no tiene validez legal. Reclama siempre el justificante de inscripción.

6. Cuánto dura: 10 años (o 5 si es G)

Con carácter general, el certificado tiene una validez de 10 años. La única excepción la marca la propia norma: si la vivienda obtiene la letra G, la peor calificación, el certificado caduca a los 5 años. La lógica es forzar una reevaluación más frecuente de los inmuebles menos eficientes, que son justo los que más margen de mejora tienen.

Además, el órgano competente de cada comunidad autónoma puede establecer condiciones específicas de renovación o actualización (artículo 13.2), de modo que conviene comprobar el procedimiento de tu región. Y, sobre todo, el certificado deja de reflejar la realidad —y te interesa renovarlo aunque no haya caducado— en cuanto haces una reforma que cambia la calificación: si instalas aerotermia, cambias las ventanas o pones placas, un certificado nuevo reflejará la mejora de letra y, con ella, el mayor valor de tu vivienda.

7. Sanciones por no tenerlo

El RD 390/2021 no inventa su propio cuadro de multas: su artículo 21 remite el régimen sancionador a la disposición adicional duodécima del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015) y, en lo que afecta a consumidores, a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Esas normas clasifican las conductas en infracciones leves, graves y muy graves, con multas que van de unos cientos de euros en los casos menores a varios miles en los más serios.

A grandes rasgos, suelen considerarse:

• Leves — exhibir la etiqueta sin ajustarse al formato, no incluir la calificación en la publicidad o pequeños incumplimientos formales.
• Graves — vender o alquilar sin haber registrado el certificado, o publicitar el inmueble sin la calificación de forma reiterada.
• Muy graves — falsear datos en el certificado o actuar como técnico sin tener la titulación habilitante.

Más allá de la multa, no tener el certificado en regla puede bloquear o retrasar la operación: el notario lo exige para la escritura de compraventa, y un comprador bien asesorado no firmará sin él. Por eso, en términos prácticos, el verdadero coste de no tenerlo no suele ser la sanción, sino quedarse sin poder vender o alquilar cuando lo necesitas. Las comunidades autónomas son las competentes para tramitar y graduar estas sanciones, así que el detalle exacto depende de tu región.

8. El CEE y la deducción del IRPF

Aquí el certificado pasa de ser un trámite a convertirse en una herramienta de ahorro. La deducción en el IRPF por obras de mejora de la eficiencia energética de la vivienda exige acreditar la mejora con dos certificados: uno previo a la obra y otro posterior. Según cuánto mejores, el porcentaje que puedes deducir cambia. Estas son las tres deducciones vigentes, todas reguladas en la disposición adicional 50ª de la Ley del IRPF (introducidas por el RD-ley 19/2021 y prorrogadas por el RD-Ley 16/2025):

Vivienda · reducir ≥7 % demanda calefacción/refrigeración

20 %

Vivienda · reducir ≥30 % energía primaria o subir a A/B

40 %

Edificio residencial · rehabilitación energética

60 %

Deducción del IRPF por mejora energética (% sobre la base)

Concepto	Valor (%)
Vivienda · reducir ≥7 % demanda calefacción/refrigeración	20
Vivienda · reducir ≥30 % energía primaria o subir a A/B	40
Edificio residencial · rehabilitación energética	60

• Deducción del 20 %. Para obras que reduzcan al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración. Base máxima de 5.000 €/año. Es la más accesible: cambiar ventanas o reforzar el aislamiento suele bastar.
• Deducción del 40 %. Para obras que reduzcan al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable, o que mejoren la calificación de la vivienda hasta una letra A o B. Base máxima de 7.500 €/año. Aquí encaja de lleno cambiar una caldera por aerotermia o instalar autoconsumo.
• Deducción del 60 %. Para obras de rehabilitación energética de un edificio residencial completo. Base máxima de 5.000 €/año, con un máximo acumulado de 15.000 € por vivienda. La gestiona normalmente la comunidad de propietarios.

La consecuencia práctica es clara: si vas a reformar para ganar eficiencia —cambiar ventanas, poner aerotermia o instalar placas solares—, encarga el certificado antes de tocar nada. Sin ese punto de partida te quedas sin poder demostrar la mejora y, con ella, sin deducción. Los plazos vigentes son hasta el 31 de diciembre de 2026 para las deducciones de vivienda (20 % y 40 %) y hasta el 31 de diciembre de 2027 para la de edificios (60 %); como se han ido prorrogando ejercicio a ejercicio, conviene confirmarlos en la sede de la Agencia Tributaria antes de planificar.

9. Cómo subir de letra (y por qué interesa)

Mejorar la calificación no es solo cuestión de orgullo: una letra mejor reduce la factura, revaloriza la vivienda y, a partir de cierto salto, abre las deducciones del IRPF. Estas son las palancas que más mueven la aguja, de mayor a menor impacto típico:

• Cambiar la generación de calor. Sustituir una caldera de gas o, peor, una calefacción eléctrica por resistencias por una bomba de calor de aerotermia es, casi siempre, lo que más sube la letra. El motivo es el rendimiento: una resistencia convierte 1 kWh eléctrico en 1 kWh de calor, mientras que una bomba de calor con un SCOP de 4 entrega 4 kWh de calor por cada kWh consumido. El certificado premia esa eficiencia estacional.
• Aislar la envolvente. Aislamiento por el exterior (SATE), insuflado en cámaras de aire o ventanas con rotura de puente térmico y doble acristalamiento. Reduce la demanda directamente, que es lo que mide el primer indicador.
• Instalar autoconsumo solar. Generar parte de tu energía baja el consumo de energía primaria no renovable que computa el certificado. Lo detallamos en la guía de ayudas al autoconsumo.
• Modernizar las instalaciones térmicas. Aquí entra en juego el RITE (Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios): equipos de climatización y agua caliente más eficientes y bien dimensionados que cumplen las exigencias del reglamento mejoran la calificación.

La pieza de teoría que conviene tener clara antes de decidir es el rendimiento de cada sistema de calefacción. La hacemos número a número en calefacción más barata 2026, donde se ve por qué una bomba de calor sale a céntimos por kWh útil mientras una estufa eléctrica de resistencia es de lo más caro que puedes enchufar. Si das ese salto, recuerda encargar el primer certificado antes de la obra para poder deducir.

10. La directiva europea que viene

El certificado está en vísperas de una reforma de fondo. La directiva europea de eficiencia energética de los edificios de 2024 —la Directiva (UE) 2024/1275, conocida como EPBD refundida— obliga a los Estados a armonizar la escala A-G (con la A reservada a edificios de cero emisiones y la G al peor tramo del parque de cada país) y a fijar requisitos mínimos de eficiencia para las viviendas existentes, además de una hoja de ruta hacia un parque descarbonizado en 2050.

España tiene pendiente la transposición de esa directiva; hasta que llegue, sigue plenamente vigente el RD 390/2021 tal como se describe en esta guía. Es un cambio que conviene seguir de cerca, porque a futuro la letra de tu vivienda pesará más que hoy: marcará requisitos para reformas, podrá condicionar el acceso a ayudas y, muy probablemente, influirá cada vez más en el precio de venta y alquiler. Anticiparse mejorando la eficiencia ahora —aprovechando las deducciones vigentes— es la jugada prudente.

Cronología normativa del certificado energético

1. 2013

   El CEE se hace obligatorio para vender y alquilar

   El RD 235/2013 traspuso la directiva europea y generalizó el certificado para la compraventa y el alquiler de viviendas existentes.

   RD 235/2013

2. 2021

   Nuevo procedimiento básico

   El RD 390/2021 sustituye al anterior, exige la visita presencial del técnico, ajusta la escala A-G y refuerza el control de los registros autonómicos.

   RD 390/2021

3. 2024

   EPBD refundida

   La Directiva (UE) 2024/1275 obliga a armonizar la escala A-G en toda la UE y a fijar mínimos de eficiencia para el parque existente.

   Directiva (UE) 2024/1275

4. 2026

   Transposición pendiente en España

   A junio de 2026 sigue vigente el RD 390/2021; los criterios se ajustarán cuando se transponga la directiva europea.

11. Timos y mitos a evitar

• El certificado «exprés» sin visita. Si nadie va a ver tu casa, el certificado es irregular desde 2021 (art. 6.5). Puede salirte caro si luego se impugna o si los datos no cuadran con la realidad del inmueble.
• El que no registras. El PDF del técnico no es válido por sí solo: hay que inscribirlo en el registro de tu comunidad autónoma. Exige siempre el justificante de registro y la etiqueta oficial.
• Anunciar sin etiqueta. Publicar la venta o el alquiler sin la calificación energética es una infracción, aunque luego encargues el certificado a toda prisa cuando aparece un comprador.
• «La letra da igual». Cada vez menos. Influye en la factura del que vive ahí, condiciona las deducciones del IRPF y, con la directiva europea en camino, pesará más en el precio. Una G no es solo una mala nota: es un aviso de gasto futuro.
• «Con un certificado de hace 12 años me vale». No: caducan a los 10 años (5 si es G). Y si has reformado, lo razonable es renovarlo para que refleje la mejora.

Glosario · términos de esta guía

Conceptos clave de esta guía

Si te quedas con dudas sobre algún término, lo tienes desarrollado en el glosario: certificado de eficiencia energética, RITE, aerotermia y SCOP/COP.